Hallenbouw: Veel gestelde vragen tijdens de oriënatiefase

Waar kan ik een bedrijfskavel kopen?

Bedrijfskavels worden op veel locaties in Nederland aangeboden. U kunt een geschikte kavel vinden via gemeentes en websites. Daarnaast zijn er veel ontwikkelaars die bedrijfskavels aanbieden. Ook VolkerWessels heeft grondposities op diverse toplocaties. U kunt er ook voor kiezen om een kavel met een bestaande bedrijfshal te kopen waarvan u de opstal sloopt. Daarna kunt u op deze kavel een bedrijfshal laten bouwen die helemaal voldoet aan uw eigen wensen en ideeën.

Waar moet ik op letten als ik een bedrijfskavel koop?

Bij het kopen van een kavel is er een aantal zaken waarmee u rekening moet houden. Zo is een goede bereikbaarheid van uw bedrijfspand erg belangrijk. U wilt immers geen opdrachten mislopen omdat klanten uw pand niet kunnen vinden. Zoek daarnaast goed uit of er op de kavel beperkingen gelden voor de bedrijfsactiviteiten. Op sommige locaties geldt een verbod of een limiet voor bepaalde typen bedrijven en activiteiten. Laat u ook informeren over het Beeldkwaliteitsplan en het Bestemmingsplan voor de kavel. Dit kan invloed hebben op de uitstraling van de hal, de omvang en de eventuele uitbreidingsmogelijkheden. Let goed op het bebouwingspercentage: het gebouw mag vaak niet groter zijn dan 70% van de kavel, maar dit verschilt per gemeente of zelfs per locatie. Houd ook rekening met de parkeermogelijkheden op de kavel en met andere gewenste voorzieningen.

Informeer naar de bodemgesteldheid

Laat u bij het kiezen van een kavel informeren over de bodemkwaliteit. Hiervoor kunt u onder meer bij naastgelegen bebouwde kavels informeren naar de fundering. Misschien kan de gemeente u ook meer vertellen over de kwaliteit van de bodem. Informatie van derden is echter niet meer dan een indicatie: voor een definitieve beoordeling moet een sondering worden uitgevoerd. Het is ook belangrijk om te weten of er een kans is op verontreinigde grond. Bij aankoop van een kavel is het verstandig eerst een verkennend bodemonderzoek op te vragen bij de verkoper. Als er niet zo’n onderzoek is verricht kunt u dit zelf laten uitvoeren. Een verkennend bodemonderzoek geeft u een goede indicatie van de kans op verontreinigde grond.

Wanneer is de bedrijfskavel bouwrijp?

Een bouwrijpe kavel heeft geen opstallen, bomen, kabels en leidingen (boven- en ondergronds) of andere obstakels.

Hoe zit het met de BTW?

Over sommige onderdelen van een bedrijfskavel moet u BTW betalen, over andere niet. In bepaalde gevallen is ook de levering van de grond vrij van BTW.

BTW op bouwterrein en nieuwbouw

Volgens de Nederlandse wetgeving (peildatum 2012) is de levering van onroerende zaken in het algemeen vrijgesteld van omzetbelasting. Dit geldt echter niet voor bouwterreinen en nieuwbouw: voor de levering hiervan moet wel omzetbelasting worden betaald.

Volgens de wet is een bouwterrein onbebouwde grond:

  • waaraan bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden;
  • waarvoor voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond;
  • in de omgeving waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen;
  • waarvoor een bouwvergunning is verleend.

Geen overdrachtsbelasting op bouwterrein

Er is wettelijk sprake van een bouwterrein als de grond op het moment van leveren onbebouwd is. Voor de levering van een bouwterrein geldt vrijstelling van overdrachtsbelasting, omdat de overdracht al is belast met omzetbelasting.

Wel overdrachtsbelasting op te slopen opstallen

En wat als u een terrein koopt met nog te slopen opstallen? Daarover zegt de jurisprudentie het volgende. Op het moment van levering is er geen sprake van onbebouwde grond, omdat de opstallen nog niet (volledig) zijn gesloopt. Daarom gaat het wettelijk om de overdracht van onroerende zaken. Daarover hoeft u geen omzetbelasting te betalen. Dit betekent automatisch dat u wel overdrachtsbelasting moet afdragen.

Geen BTW bij huur en verhuur

Wilt u uw bedrijfspand verhuren? De huur en verhuur van een bedrijfspand zijn standaard vrijgesteld van BTW. Ook de verkoop van een pand dat ouder is dan 2 jaar is vrij van BTW.

Moet ik kopen of huren?

Een pand kopen kan een investering voor de toekomst zijn. Het bedrijfspand kan in waarde stijgen en met elke aflossing is het pand een beetje meer van u. In een huurconstructie komt het onroerend goed niet op de balans. Hierdoor bent u verzekerd van een blijvend goede solvabiliteit en is er minimaal beslag op de op de liquiditeit voor uw bedrijfsvoering.

Creëer een afschrijvingspost

U kunt afschrijven over het pand dat u heeft gekocht. Afschrijven op onroerend goed is beperkt tot maximaal 50% van de WOZ-waarde.

Combinaties van kopen en huren

Koop privé een bedrijfspand en verhuur het aan uw onderneming. Met de huur betaalt u de rente en aflossing van uw hypotheek. Als het pand in waarde stijgt en u meer aflost, neemt uw privévermogen toe. Let op: hierop zijn specifieke fiscale regelingen van toepassing. Laat u hierover adviseren door uw fiscaal adviseur.

Is uw bedrijf nog flink in de groei? Denk er dan eens over om een groter bedrijfspand te bouwen. De ruimtes die u voorlopig niet gebruikt kunt u verhuren.

Kiest u als koper en als verkoper samen voor BTW-belasting op de verkoop? In dat geval moet u allebei een ‘verzoek voor belaste levering van het pand’ indienen bij de Belastingdienst. Bij verhuur kunt u ook een verzoek indienen, maar dit hoeft niet. Het huurcontract moet dan wel voldoen aan bepaalde voorwaarden. Voor nadere informatie hierover kunt u contact opnemen met de Belastingdienst.

Welke vormen van bouwprocessen zijn er?

De nieuwbouw van uw bedrijfshal kan zijn beslag krijgen via een van de volgende drie bouwprocessen:

  1. Bouwen via een aanbesteding
  2. Bouwen met een door uzelf samengesteld bouwteam
  3. Bouwen volgens een modern systeembouwconcept

Bouwen via een aanbesteding

Bij deze methode gaat u als opdrachtgever naar een architect die het volledig uitgewerkte ontwerp voor u maakt. Dit ontwerp wordt daarna aanbesteed bij een aantal aannemers. Op dit moment heeft u dus al kosten gemaakt voor o.a. het ontwerp van de architect. Aan de hand van de tekeningen maken de geselecteerde aannemers een aanneemprijs. De aannemer zoekt zelf de onderaannemers uit (installateur, loodgieter enz.). De kosten van deze onderaannemers zijn opgenomen in de totale aanneemprijs. Als opdrachtgever maakt u een keuze uit de aanbiedingen: meestal is dit op prijs. Het voordeel van deze aanpak is, dat u de laagste bouwprijs krijgt voor het plan. De laagste prijs kan echter ook een nadeel zijn, omdat er mogelijk bezuinigd is op de kwaliteit van materialen. Doordat het gaat om een uniek ontwerp, dat misschien niet is uitgewerkt naar werktekeningen, kunnen er onverwachte zaken naar boven komen. Vaak zorgt dit voor meerwerk, dus kans op vervelende verrassingen achteraf.

Bouwen met een zelf samengesteld bouwteam

Bij deze methode bepaalt u als opdrachtgever wie de partners zijn. U kiest de architect, de bouwkundig aannemer en eventueel de installateur en de leveranciers. Het is dus vooraf duidelijk wie het gebouw gaat ontwikkelen en gaat bouwen. Het voordeel is dat u zelf bepaalt wie er in uw bouwteam zitten, het nadeel is dat u het bouwteam zelf moet coördineren. Dat brengt niet alleen veel (tijdrovende) verantwoordelijkheden met zich mee, maar ook veel risico’s voor iemand die dit werk niet beroepshalve tot in de details beheerst.

Bouwen volgens een modern systeembouwconcept

Bij deze methode kiest u als opdrachtgever een product uit een serie mogelijkheden. Vergelijk het met het kopen van een auto: uit het aanbod van een serie modellen koopt u de auto die het beste bij u past. De bouwers hebben hun concepten goed doordacht en voeren deze uit volgens een vaste methode. Hierbij wordt veel (of uitsluitend) gebruik gemaakt van prefab bouwonderdelen. In tegenstelling tot de methodes 1 en 2 bouwt de bouwer geen prototype, maar een bewezen gebouw waarmee hij veel ervaring heeft. Hierdoor staat de investering vooraf vast, zijn er aanzienlijk minder tot geen faalkosten en is de te verwachten kwaliteit vooraf bekend. Systeembouwen heeft veel voordelen: er zijn veel minder ontwerpkosten, u heeft snel en betrouwbaar duidelijkheid over de investering, uw bedrijfshal wordt in een korte tijd gebouwd en geen verrassingen achteraf. De praktijk wijst uit dat uw investering lager uitvalt dan bij de andere genoemde methodes. Ook bij een systeembouwer is de ontwerpvrijheid groot, er wordt gebruik gemaakt van de kennis en ervaring van de ontwikkelde modules. Systeembouwen wordt gezien als het bouwen van de toekomst. De komende jaren zal steeds meer volgens dit principe gebouwd worden.

Wanneer vraag ik een offerte aan?

In de oriëntatiefase wordt geen zeer uitgebreide en gedetailleerde offerte, omdat er nog teveel gegevens ontbreken. U heeft een betrouwbare indicatie nodig om uw begroting op te zetten en te beoordelen of uw bouwplannen financieel haalbaar zijn. Na eventuele goedkeuring door uw financieel adviseur heeft u voor de definitieve financiering en/of uw businessplan een uitgebreide offerte nodig. Na definitieve goedkeuring van de financiering kunt u, aan de hand van deze offerte, met SYSTABO om tafel om uw wensen op detailniveau in kaart te brengen.

Welke soorten afwerkingen van gebouwen zijn er?

Uw bedrijfshal kan op twee manieren worden afgewerkt: casco en Turn-key (sleutelklaar).

Casco bouw bedrijfshal

Vraag goed na bij een aannemer wat hij onder casco verstaat: dit kan namelijk per aannemer anders zijn. In het algemeen wordt onder een casco uitvoering verstaan, dat het gebouw niet in zijn geheel wordt afgebouwd. Veel bedrijven hebben hier diverse gradaties in die niet met elkaar zijn te vergelijken. Als koper kunt u kiezen vanaf welk punt u de bouw zelf verder wilt afmaken met uw eigen onderaannemers.

Turn-key bouw bedrijfshal

Bij een turnkey of sleutelklare oplevering van SYSTABO is, tenzij specifiek anders vermeld, het volgende inbegrepen: de betegeling van de sanitaire ruimtes, toilet, keuken, schilderwerk, plafond met lichtbakken, ventilatie, installaties, kabelgoten en elektriciteit. De wand- en vloerafwerking zijn niet inbegrepen. Bij Turn-key oplevering is één partij verantwoordelijk voor zowel het ontwerp als de bouw. Uw voordeel: er is geen afstemming nodig tussen u als opdrachtgever, de architect en de aannemer. Kortere lijnen, dus snellere en goedkopere realisatie door minder faalkosten.
H2>Hoe lang duurt de ontwikkeling van mijn bedrijfspand?

Het ontwikkelproces van het pand is afhankelijk van:

–             uw beslissingssnelheid als opdrachtgever

–             de keuze tussen traditionele of systeembouw.

In het systeembouwconcept van SYSTABO wordt het ontwikkelproces aanzienlijk verkort ten op zichte van een traditioneel.